月: 2020年8月

弘前 不動産 売却15 一部の相続人が行方不明の場合の相続登記の お話

弘前 不動産 売却15 一部の相続人が行方不明の場合の相続登記の お話

今日 土地取引の 途中で 一部の 相続人が 行方不明の 場合の 相続の 話が でていました。

司法書士が 在席していましたので、詳しく 聞いてみると

家庭裁判所に 対して 不在者財産管理人の 選任申立てを 行うそうです（民法２５条）。

不在者財産管理人は あくまで 不在者の 財産を 管理することまで しかできませんが、

家庭裁判所の 許可を 得ることで 遺産分割協議を することも 可能なそうです （民法２８条）。

申立てができるのは、不在者の 相続人も 含まれますので 、相続人から 申立てを 行います

不在者財産管理人は 親族でも なることは 可能ですが、 遺産分割協議を する際に 利益相反行為と

なってしまうため、 候補者には 遺産分割に 関係の ない人を 選んだ方が よいそうです。

不在者は 現在行方不明の 人ですから、 その人に 財産を 残す 必要は ないような 気もしますが、

不在者の 財産を 奪うような 遺産分割協議の 内容に してしまうと 家庭裁判所から 不在者財産管理人へ

権限外行為の 許可が もらえないため、 不在者にも 財産を残すような 遺産分割協議の 内容に しないと

いけないようです。 具体的にいうと、 法定相続分以上の 財産を 残すような

遺産分割協議の 内容に しないと 認めらないと 思われます。

遺産を 分割して 相続人が 出てこなかった 場合は どうなるのか？ 聞いたところ

相続財産の 中から 管理人に 対して 毎年 手数料の ようなものを 払っていくそうで、

その遺産が 「0」に なるまで 続けるそうです。

期限を 決めて 期限が きたら 他の 相続人で 分けると いう事では ないそうです。

ご参考まで！

代表取締役　一戸　孝俊

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弘前 不動産 売却14 売却時 取得原価が わからない 時の 税金の お話

弘前 不動産 売却14 譲渡税 取得原価が わからない場合の 税金のお話

弘前の 両親が 他界し、都会に 住む 被相続人さんから 相続した 不動産を 売却

あるいは 相談を 受ける ケースが 増えています。

青森県の 人口が 減っていく わけです。 両親の 死亡は 人口の 自然減、

都会に 住む 相続人は 人口の 社会減 なわけで

こういった 相談や 売却の 依頼は 人口の 減少を 如実に 表しています。

今回は 何度か このブログでも 取り上げた 人口減少の お話ではなく

売却後の 譲渡税の お話です。

親が 所有していた 不動産を いくらで 購入していたか 知っている 子供は 少ないと 思います

わざわざ 教える 親も 少ないと 思います。

ですから いざ 相続して 取得価格が わからない ケースは 結構 多いです。

一般的には 取得原価が わからない場合は 譲渡金額の 5％を 取得原価と して 計算します。

（※これは 絶対そうしなければ ならないということではなくそうしても良いという事です)

自宅の 場合は ３０００万円控除など 控除が 手厚いので ほとんど 青森県の 場合

税金は 考えなくてもよいと思いますが、アパートや会社 事務所などは そうはいきません。

仮に１５００万円で 売却した 場合 ×５％＝７５万円が 取得原価と なりますから

長期譲渡でも 20％ つまり（１５００－７５）×２０％＝２８５万円の 税金が 課税されます。

もし 平成の 最初の 頃で あれば 実際は 売った 価格より 高く 買っていたかも しれません

その場合は 税金は 課税されません。

もっと 前に 仮に １０００万円で 買った 契約書が 残っていれば

（１５００-１０００）×２０％＝１００万円で 済んだかも 知れないのです。

その差は 大きいですよね！

几帳面な 親御さんで、売った時の 税金の ことまで、買った 当初から 考えて 売買契約書や

建物の 工事請負契約書を 残してくれた 親は すばらしい 親だと 思います。

一般財団法人不動産研究所が 発表する 市街地価格指数など

裁判所が 認める 合理的根拠が あれば

安くなる 場合も あるようですが、現物の 取得原価を 証明できる 書類が

残っていることの方が はるかに確かです

新たに アパートや 不動産を 購入する 皆さん！

不動産識別情報（旧権利証）と 一緒に 契約書や 領収書は キチンと 保管し

後世に 残してあげましょう

代表取締役　一戸　孝俊

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弘前 不動産 売却13 人口減最大50万人（令和2年8月6日日経新聞）

弘前 不動産 売却13 人口減最大50万人

今朝の 日経新聞に 日本の 人口減少が 1968年の 調査開始以来 最大で 11年連続で 減少だそうです。

日本は バブル崩壊後 平均所得が減少し、それに 伴い 結婚しない人が 増え、子供も 産まなくなりました

それが 今の 日本の 現状です。

所得の 減少は グローバル化も 影響が あると 思います。

モノづくりの 日本は もう 過去の話で、モノづくりは 中国や 東南アジアに シフトして 久しいです。

今後 三十年の 日本の 未来を 今一度 考え、教育や 仕事、生活の 在り方を 考え直さなくては

ならないのでは ないでしょうか？

教育に よって、世界で 活躍できる 人材 、

産業、生活に イノベーションを起こせるような人材を

増やさなくては ならないと思います。

そういうところに 重点的に 国も 自治体も お金を 振り分けていくべきです

※アベノマスクは もったいなかった ですね!（笑い）

更に 厳しい 話ですが、人口減少 著しい 日本の 中で ワースト2位の 青森県

少子化 2位 高齢化 2位 いずれも 秋田県の 次に 厳しい 現状です。

何度か このブログでも 申し上げておりますが、仕事上でも

日々、人口減少を 実感して おります。

負動産 の 増加 アパートの 空室率の 増加 孤独死の増加など

いずれも 不動産業者としても 由々しき 問題です

コロナ騒ぎで 都市部 一極集中が にわかに 問題視されつつあります。

何とか リモートワークが 定着し、豊かな 自然を 満喫しながら 子育てをし

地元出身者が 地元で 暮らせるような 社会が 実現することを

祈る ばかりです！

当社と して今後は お年寄りが 必要としなくなった 不動産を 再生し、

地元の 若い 子育て世代や、I、Uターンで 青森に 来られる方に

活用して していただく その手助けが できればと 考えております

代表取締役　一戸　孝俊

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弘前 不動産 売却12 空き地・空き家バンク

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当社でも 数件 登録して おります、弘前市 空き地 ・ 空き家 バンク

空き地 空き家を 購入したり、 賃借したり する場合補助金を 利用できる 可能性が あります。

登録を ご希望の 方は ご連絡ください！

当社が 責任を もって 承ります

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代表取締役　一戸　孝俊

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弘前 不動産 グリーン住宅56

弘前 不動産 グリーン住宅56 アフターコロナの不動産業界！

まもなく お盆ですね！

今年は 帰省できるんでしょうか？

帰省先には 必ず お年寄りが いるわけで、

都会から 無症状の 人が 地方の お年寄りに ウィルスを 運ぶなんて

ぞっとしますね！

不動産会社も 直接営業や 契約をしない時代に 突入することに なるのかもしれませんね

まず 最初に 必要になるのはスマートロック？

直接物件に 出向いてもらい お客様だけで 内覧を してもらうのに 不可欠です。

色々な サービスが 出て きては いますが、どれが 主流に なるのでしょうか？

価格、 サービス内容、 まだ 判断が 全然 できません。

今の ところ 重要事項説明は ZOOM などを 利用して行ったとしても 契約書の 押印が 必要ですので、 インターネットだけ では 契約は 完結できません。

インターネット上で 本人確認と 署名押印に 変わる法的効果の ある サービスが必要です。

金属製の 今の鍵は 将来的に なくなるのは ほぼ 間違いないですが、不動産会社は 実店舗 そのものが 不必要に なるかもしれませんね？

いずれに せよ、これからの 世の中 私達も 対応が 大変です

NinjaLockM
AKERUN

代表取締役　一戸　孝俊

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