投稿者: グリーン住宅

弘前 不動産 売却5

弘前 不動産 売却5 不動産売却の基礎

大手ハウスメーカーを だました 地面師が 逮捕されましたね！ 金額が 金額だけに 驚かされますね！
不動産の 売買は 通常 売買契約書を 交わし、 手付金を 支払います。 そして 契約書に 記載した 期日までに 残金を 支払い 所有権移転の 手続きが 行われます。 この際 売主は 印鑑証明 権利証 実印 身分証明（運転免許証や パスポート）を 準備し、 売渡証書に 署名、 実印を 押印します。 これらの 書類を 司法書士が 確認し 、問題が なければ 買主から 売主に 代金が 渡され 売主 買主から 所有権移転の 委任を 受けた 司法書士が 登記所に 所有権移転の 登記申請を します。
今回は 偽造パスポートを 使い 売主に 成りすまして 印鑑証明を 区役所で とったということ らしいのですが、 権利証は 偽造？ されたものだったということですよね？　パスポートも 権利証も 簡単に(簡単ではないとは思いますが）偽造できるって ことが 本来 問題なのでは ないでしょうか？
私も 東京で 営業マンを して居たころ 金額は ずっと小さいですが、怪しい売主に 遭遇して 仲介を したことが ありました。 その時は 法務局に 直接 行って 登記を 受け付けて貰うのを 確認してから 代金を 支払ったことがあります。　法務局も 気づかない 偽造書類だったら どうにもなりませんね？　偽造書類で あることに 気づいた方は どのような 確認方法を とったのかが 不動産業に 携わる者として 気になります。 誰か 教えて もらえないでしょうか？
これからの時代 本人確認は虹彩認識や網膜スキャンなどを採用するべきかもしれませんね？
今回司法書士は買主から損害賠償請求とかはなかったんでしょうか？その辺が気になります。
（by　弘前 不動産　グリーン住宅　一戸　孝俊）

弘前 不動産 売却4

弘前 不動産 売却4

不動産を 探すとき あるいは 売却するとき 最近は ほとんどの 皆さんが インターネットを 利用すると 思います。
今回は ポータルサイトや 売却査定の サイトを 集めてみました！
不動産探しの ポータルサイト
３大ポータルサイトは いわずと 知れた この３つの サイトです。
SUUMO
athome
Home’s
この他
Yahoo!不動産
マイナビ賃貸
door賃貸
CHINTAI
スマイティ
O-uccino（オウチーノ）
スモッカ
ホームアドパーク
楽天不動産などがあります。
これらの ポータルにも 査定はありますが、査定サイトとして 有名なのが
スマイスター
ＲＥＧuide
不動産売却ナビ
いえスター
イエウール
すまいValue
探せば 大小様々 まだ まだ あると 思います。 どのサイトも 契約した 不動産会社 数社が 査定を しているものと 思われます。ちなみに ここだけの 話に なりますが、 当社は スマイスターさんと リガイドさんと 契約しています。 従って もしこのページを 見て 査定サイトを 選んでいる方が もしいらっしゃると して スマイスターさんや リガイドに 物件情報を 入力しようと している方は 直接 ご連絡 いただいても 当社の 査定結果と変わりません。☟から　直接査定依頼を してください。　
勿論 無料です。
（by　弘前 不動産　グリーン住宅　一戸　孝俊）

弘前 不動産 収益物件 空室対策4

弘前 不動産 収益物件 空室対策4 配管

新しいユニットやキッチンを入れる前にポリエチレン管で新たに配管工事です。

旧間取りで 押し入れだった 部分 一間を 壊して 洗面室と トイレに 変更します。古い柱を 取り除き 新たに
柱を 入れました。

新しい 間取りが 少しずつ 形に なっていきます。 完成が 楽しみ です。

（ｂｙ　弘前 不動産 グリーン住宅 一戸　孝俊）
リノベーション3　前回
リノベーション2　
リノベーション1　

弘前 不動産 収益物件 空室対策 2

弘前 不動産 収益物件 空室対策 2

　リノベーションの 始まりです。 まずは 解体作業 です。

お風呂は タイル張りの お風呂を 完全に 撤去し、 新しい ユニットを 入れる 予定です １０月２０日 ごろ 予定

キッチンは システムキッチンと までは いきませんが、 新しいものを 位置を 変えて 設置予定です

元々 押入れは 和風の ものが ３間 ありましたが、 ２間にし そこに 洗面室を 設け 洗面化粧台と 洗濯機 置き場を
新たに 設置する 予定です。 床は フローリングに する予定です。 どのように 変わるか？ 楽しみです

ＬＤＫ 広々１５帖の ワンルーム クローゼット ２間 洗面室 古い 和室から おしゃれな ワンルームに 仕上げたい と
思います。
（ｂｙ　弘前 不動産 グリーン住宅 一戸　孝俊）
リノベーション1　前回

弘前 不動産 売却3

弘前 不動産 売却3 査定方法　収益還元法と積算法

空き家や 中古住宅などの 不動産の 査定に おいて 通常は 積算法で 計算されます。 土地は 周辺の 取り引き 平均単価から 向きや 地形 その 大きさで プラスしたり マイナスして 単価を 面積に かけて 算出します。 建物も 構造や 築年数に よって 平均的な 単価を 算出して 建物の 面積に かけて 算出し 土地と 建物の 合計を 出します。 但し 同じ 年数でも リーフォームの 有り 無し、 その回数に よっても 違いが でてくると 思います。 木造の 場合 税法上の 償却期間は ２２年ですので、 税法上では ２２年 経過した 建物は 価値が ないことに なりますが、 実際の 取引では 見た目の 判断も 重要になります。
　これに 対して 賃貸中の　戸建てや アパートなどの 不動産は 積算法も ある程度 考慮しますが、 収益還元法での 査定になります。
収益物件を 探している方に とって 利回りは 重要な 要素です。必要以上に 大きな 土地に 戸数の 少ない （賃料が 少ない） 収益物件は 査定が 難しくなります。(積算法と　収益還元法の 価格の 開きの 調整が 難しくなります。 ）
利回りは 地域に よって違います。 都市部ほど 利回りが 低く、 地方に なればなるほど 利回りが 高くなる傾向が あります。加えて 築年数が 古いほど 利回りは 高くなる 傾向が あるようです。
デフォルトしそうな 国債の 利回りが 高くなるのと 似ている かもしれません？ 人口が 少ない分 空室の リスクが 高いと いうことだと 思います。 いずれにせよ 私たち 不動産業者の 査定は あくまでも 売れる 価格の 予想の 提示です。（by　弘前 不動産　グリーン住宅　一戸　孝俊）

弘前 収益物件 空室対策

弘前 収益物件 空室対策

　大家さんに とって 空室は 収入に 直結する 重要課題です。 空室対策も 色々 あると 思いますが、 不動産賃貸業は サービス業で あると いう認識 が重要だと 思います。 いかに 入居者さんに とって 快適な 住空間を 的確な 賃料で（安過ぎず 高すぎない） 提供 できるか が ポイントに なります。

実は 今月 ９月中頃に ３０年 住んでいただいた お客様が お部屋を 解約されました。 長い間 本当に ありがとうございました。 昭和５７年 新築の アパートですから 築5～６年の 頃に ご入居いただいた　お客様です。　敷金の　償却も クリーニング代も 差し引くこと なく お預かりした 敷金は 全額 お返しいたしました。 心から 感謝 申し上げます。

　

さて、 年数も 年数ですから、 このお部屋は 思い切って リノベーションを 行うことに しました。 第１回は 退去時の 様子！ 新築から ３６年、 ３０年間 ご入居 いただいた 部屋の リノベーションを シリーズで お伝えしようと思います。 間取りは 振り分けに なっていない 続間の 和室６畳×２間と　台所 お風呂と トイレ 洗面室は ありません。 リノーベーションの 進捗から 賃貸募集まで このブログで お伝えして いきたいと 思います。 空室に 悩む 大家さんの 参考に なれば幸いです。 お楽しみに！（ｂｙ　弘前 不動産　グリーン住宅　一戸　孝俊）

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弘前 不動産 買取 強化中！

弘前 不動産 買取 強化中！

日本創生会議で 発表された 消滅可能性都市の 発表は 衝撃的でしたが、 弘前の 人口も ２０１０年の 約１８万人から ２０４０年には 約１３万人へ ５万人減と いうことです。 実際 既に 年老いた ご両親が 亡くなられて 都市部で 生活して いらっしゃる 相続人からの 売却依頼や 査定依頼が 増えています。 着々と 人口減少が 進んでいる 感が 否めません 不動産業の 実務として、 冬の 雪の トラブルが 心配で 雪が 降る前に 家を 処分したいという方が 少なからず いらっしゃいます。 当社では そんな お客様の ご要望に お応えするために １０月１日～１１月３０日まで 買取強化月間を 開始いたします。
買取した 家は リノベーションを 施し 若い 子育て世代の 方に 販売します。
Iターン Uターンの 方なら より歓迎します。
売却査定 買取査定 ご希望の 方は お気軽に お問合せください。
弘前 不動産　グリーン住宅　一戸　孝俊

弘前 新築アパート 仮称）住吉町アパート

弘前 新築アパート 仮称）住吉町アパート新築工事開始！

平成３１年３月上旬完成予定 １Kから家族向けのファミリータイプまでございます。間取りは賃料は１２月初旬公開予定

弘前大学文京キャンパス正門まで 841ｍ　徒歩11分 独立行政法人国立病院機構　弘前病院まで 709ｍ　徒歩９分

来春 弘前大学への 進学や 国立弘前病院 勤務の方 必見！ 工事の 進捗情報を 随時 このブログで お伝えしていきます！　
by　弘前 不動産　グリーン住宅　一戸　孝俊

弘前 不動産 売却2 2018基準地価

　WEB東奥より

弘前 不動産 売却2 2018基準地価

２０１８年 基準地価が 発表に なりました。 地方でも 下げ止まりの 傾向が 顕著に なってきてるようですね！
大都市圏では 上昇しています。 今回 都道府県別の 価格指数に 注目しました。 東京を 100として 各都道府県の 平均価格の指数です。 青森県は 4.6で 秋田の 3.8に 続く 下から ２番目！ 安いと いうことは 住みやすいのか？ 住む人が 少ないから 安いのか？ 嬉しいのか？ 嬉しくないのか？ 複雑です。 不動産業者としては やはり 高い方が いいのかも しれません。
土地を 購入する方には 金融緩和が 続き 低い 金利で 土地は 下げ止まりの 状況ですから 最高の 条件が 整ったのかも しれませんね？ 弘前でも 土地の 売買は 活発です。 取引価格でも 上昇してきている 感すらあります。
しかしながら 価格は１０年前に 比べると かなり 安い状況に 変わりはありません。
首都圏 以外で 指数が 二けたの県は　宮城県 石川県 静岡県 愛知県28.6 滋賀県 京都府30.2 大阪府42.1 兵庫県28.8 奈良県 和歌山県 広島県 愛媛県 福岡県 沖縄県 2府12県です。
東京の 地価の 高さが 際立っていますね。 自民党 総裁選が おわりましたが、 一極集中 地方創生の 問題は これからどうなるんでしょうね？働き方改革も わかりますが、 働く場所が 少ない 地方には 人が いなくなる 現実を 知ってほしいです（by　弘前 不動産　グリーン住宅　一戸　孝俊）