弘前 不動産 収益物件
弘前 不動産 収益物件 出口戦略？
ここ数年 過熱気味の 不動産投資ですが、「かぼちゃの馬車」事件や レオパレス21の 建築基準法違反などを きっかけに 金融機関からの 融資が 厳しくなり、やや下火の 傾向に あるようです。ここまで 不動産投資が 過熱した背景には 終身雇用の崩壊、年金の問題、老後の不安 などが あると 思います。 全国各地で 不動産投資セミナーなども 活発に おこなわれ、参加された方も たくさんいらっしゃると 思います。 不動産投資コンサルタントと 称す 先生方の 中には 実際には 何の資格も なく、セミナーに 参加した方に 収益物件を 売るだけの あらたな営業手法としている輩も 多いようです。 そんなセミナーや 執筆本に よく登場するのが「出口戦略」？です。 出口って？何なんでしょう？ 不動産の 購入が 入口で 売却が 出口ってことですかね？ ということは 売主Ａさんの 出口は 買主Ｂさんの 入口って ことですよね？ 矛盾を感じませんか？
私は 出口戦略などと 語る「先生？」は あまり信用しません。 古いアパートを 高い利回りで 購入して、 数年で 投資した資金と 解体費を 回収し、更地で 家などを 建てる人に 土地を 売ると いうことで あれば 土地代が 利益になるので、 出口として 理解できますが、収益物件を 買って 誰かに売るだけのものは 戦略などと もっともらしい言い方を していますが、ただの「ババ抜き」に すぎません。 私は バブル世代なので バブル崩壊に リアルに立ち合いました。 バブル期の 末期は まさに「ババ抜き」でした。1990年(平成2年）11月の 長期プライムレート は8.3％ 短期プライムレート 8.0％の 時代に 利回り1~2％の 収益物件が 売買されていたのですから 異常ですよね！ 逆ザヤも いいとこです。現在の 長期プライムレートは 1％ 首都圏の 収益物件の 利回りは 4~5％ぐらいですから まだ 利ザヤは ありますが、日本は 人口減が 確実で、高い経済成長は もうほぼ 見込めません。したがって 海外から 投資資金が 異常なほど 流入した バブル時の ような状況には なりようがありません。そう考えると 首都圏は こそろそろ 警戒が 必要な 水準なのかもしれません。 一方、地方は 人口減による 空室のリスクは ありますが、売り抜けることを 考えず、資金運用と 考えれば、たとえ 将来賃料が 下がったとしても 低金利が 続く今の時代 10％~の 利回りは魅力的です。 しかしながら、今は 新規に 不動産投資を 始める方には ハードルが 少々 高い状況です！
当社お奨め収益物件ご検討ください！ ご相談承ります。 代表取締役 一戸 孝俊
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